#Aktualitātes

Kā nopirkt dzīvokli un pazaudēt to likumu trūkumu dēļ

Uzticība Latvijas nekustāmā īpašuma reģistrācijas sistēmai tika radītā gadiem ilgi, galvenokārt pateicoties Zemesgrāmatas izveidošanai, kura tagad ir iekļauta tiesu sistēmā, ka arī prātīgai likumdošanai, kura noteica nekustāmā īpašuma tiesību reģistrācijas kārtību. Vajag atzīmēt arī notāru labu darbu, viņu tieksmi strādāt likumīgi, pretstatā, teiksim, KF notāriem, kur pēdējo 30 gadu laikā valda pilnīgā patvarība. Protams, cilvēki paliek cilvēki, un krāpšana ar nekustamo īpašumu notika arī Latvijā, tomēr uzticēšanās reģistrācijas sistēmai paliek augstajā līmenī. “Labticīga ieguvēja” princips aizsargāja nekustama īpašuma īpašnieku, kurš likumīgi iegādājies to un reģistrēja savas īpašuma tiesības Zemesgrāmatā (tās ir svarīgs moments, jo bija gadījumi, ka dēļ nekustama īpašuma nesavlaicīgas pārreģistrēšanas uz pircēja vārda, cilvēki to zaudēja). Un tagad, šodien mēs lasām, ka labticīgi ieguvēji zaudē savus dzīvokļus, par kuriem godīgi samaksāja naudu. Kā tās ir iespējams, un kāpēc tās notika?

No vienās puses, Civillikuma 994. pants nosaka, ka “Par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemes grāmatās.” ”Likumā “Par Zemesgrāmatu” 1.pantā ir teikts: “Zemesgrāmatās ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības. Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība”, tas ir, likums aizsarga īpašnieka intereses, kura tiesības ir ierakstīti Zemesgrāmata. No otrās puses, tiesību principi nosaka, ka tiesības uz īpašumu nevar rasties pamatojoties uz noziegumu, bet var rasties tikai valdība, un jebkurš īpašnieks var pieprasīt savu īpašumu atpakaļ. Šīs princips ir atspoguļots Kriminālprocesa likuma 360.pantā: “Ja noziedzīgi iegūta manta atrasta pie trešās personas, tā atdodama pēc piederības īpašniekam vai likumīgajam valdītājam.”

Satversmes tiesa sava lēmumā lietā Nr. 2016-07-01 vēl 2017. gada martā atzina šos ierobežojumus ka atbilstošus Satversmei. Civilprocesā sakarā ar šo jautājumu valdīja haoss, tiesas lēmumi (tai skaitā arī Augstākās tiesas Senāta lēmumi) bija pretrunā viens pret otro, tiesībzinātnieki strīdas par tiesību prioritātes principu, un bieži tiesa noskaidroja, vai galīgais pircējs bija ļaunprātīgs vai labticīgs, un jau uz šī pamata pieņēma lēmumu par nekustamā īpašuma atņemšanu par labu patiesajam īpašniekam vai atteicās no tā.Protams, šāda pretruna starp pieejām kriminālprocesā un civilprocesā, kā arī vienotais Latvijas tiesnešu nostājas trūkums nebija nekas labs, un tāpēc pēc Satversmes Tiesas lēmuma, arī civilprocesā, visticamāk, ievēros īpašuma atdošanas patiesajam īpašniekam principu. Bet ko darīt cietušajiem? Tiem, kuriem atņem dzīvokli? Tajā pašā lēmumā Satversmes tiesa, sadaļa “Par tiesiskā regulējuma trūkumu” uzlika par pienākumu likumdevējiem nodrošināt efektīvas darbības lai īpašnieki, kas cietuši no noziedzīgām darbībām, varētu panākt īpašuma reģistrāciju uz sava vārda, un labticīgiem pircējiem - efektīvas iespējas pieprasīt zaudējumu atlīdzību.

Par tiesiskā regulējuma trūkumu

Satversmes tiesa norāda, ka likumdevējam būtu jānodrošina efektīva rīcība ar noziedzīgi iegūtu nekustamo īpašumu, lai īpašniekam, kas to zaudējis noziedzīga nodarījuma rezultātā, ir iespējams panākt attiecīgā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatā uz sava vārda un savukārt trešajai personai – šā īpašuma labticīgai ieguvējai vai labticīgai ķīlas ņēmējai, ir efektīvas iespējas prasīt zaudējumu atlīdzību. Teiksim godīgi, nekas nav izdarīts! Un, ja attiecībā uz cietušajiem - patiesajiem īpašniekiem vai viņu pēctečiem - taisnīgums ir uzvarējis, lai gan tas nav fakts, jo tas nav noteikts likumā, tad labticīgi pircēji, tie, kuriem īpašums ir reģistrēts tagad, ir palikuši bez nekā. Nav dzīvokļa, nav naudas, jo naudas iekasēšanas no noziedzniekiem realitāte ir minimāla. Un šis fakts grauj jebkādu "sabiedrības uzticību" nekustamā īpašuma reģistrācijas sistēmai Latvijā. Krievijas Federācijā šī problēma tiek atrisināta, izmantojot īpašumtiesību apdrošināšanu. Šī ir apdrošināšana pret īpašnieka statusa zaudēšanu tādu iemeslu dēļ, kurus persona nezināja, iegādājoties dzīvokli. Tas aizsargā tikai likumīgās tiesības - ja īpašnieks pārstāj būt īpašnieks tādu iemeslu dēļ, kurus viņš nevar kontrolēt, apdrošināšanas sabiedrība samaksās naudu. Latvijā šādas apdrošināšanas vienkārši nav.

Man nav pieejama statistika, un es nevaru pateikt precīzi, cik cilvēku zaudēja nopirktu nekustamo īpašumu tāda veidā, bet tādi gadījumi bija, ir, un atkārtosies. Tāpēc valstij, kura uzņemas nekustama īpašuma reģistratora tiesības un pienākumus, jārūpējas par visiem, kuri zaudē naudu dēļ notāru, tiesību aizsargājošo iestāžu un tiesu neefektīga darba dēļ, un izdarīt visu iespējamo, lai minimizētu krāpnieku iespējas, jo tagad, starp citu, notiek tieši otrādi – vai jūs zināt, ka tagad jūs varat uzrakstīt testamentu pašrocīgi, bez lieciniekiem, un šīm papīram būs legāls spēks? Cik vieglāk viltot šādu testamentu jūs, droši vien, nojaušat… Bet likumdevēji – nē. Otrais, jānodrošina lai īpašnieki nekavējoties saņemtu informāciju par jebkuru darbību ar viņu īpašumu (pēc CSDD analoga), pieprasot, lai viņi noradītu e-pastu reģistrējot īpašumtiesības un nodrošinot Zemesgrāmatu sasaisti ar e-adrese sistēmu (oficiālais elektroniskais pasts juridiskām un fiziskām personām, kuru var saņemt jau kopš 2019.gada). Trešais, izveidot apdrošināšanas fondu no iekasētām valsts nodevām par nekustama īpašuma reģistrēšanu, lai atlīdzinātu zaudējumus tiem galīgiem godprātīgiem pircējiem, kuri zaudē savu īpašumu. Šīm personām jāsaņem taisnīgu tirgus cenu par zaudētām īpašuma tiesībām, pēc analoga ar nekustama īpašuma atpirkšanu sabiedrības vajadzībām, bet valstij pēc tām jāatlīdzina iztērēto naudu no krāpniekiem, korumpētām ierēdņiem un citām amatpersonām, tāpat ka tā to dara ar uzturlīdzekļu parādniekiem. Vispār, ir taisnīgi, kad specializētie nodokļi un nodevas tiek izlietotas lai risinātu attiecīgas saistītas nozares problēmas un vajadzības. Teiksim, transporta nodoklim būtu jātiek uz Ceļu fondu, nevis tik tērētām kopīgā budžetā. Šos ierosinājumus es iesniedzu riēltoru asociācijas LANIDA valdībai izskatīšanai un iespējamai iesniegšanai Saeimā.

Ko var darīt jau tagad?

Nekustama īpašuma īpašnieki.

Jūs jau esiet īpašnieks, tāpēc jūsu iespējās nav lielas:

1. Saņemiet elektronisko parakstu, viedtālruņu lietotājiem rekomendēju eParaksts mobile (https://www.eparaksts.lv/lv/Produkti/Privatpersonam/eParakstsLV/eParakstsLV_apraksts_)

2. Uztaisiet sev eadrese sarakstei ar valsts un pašvaldības iestādēm (https://latvija.lv/lv/eaddress/reg)

3. Portālā www.zemesgramata.lvreģistrējiet savu e-pastu (parasto) lai saņemtu informāciju par visām iesniegtām prasībām saistība ar jūsu nekustamu īpašumu. Lai izdarītu šo, jums jānospiež poga MANI DATI kreisajā pusē, jāiziet lietotāja autentifikācija caur internetbanku vai citiem līdzekļiem, un ieejot zemesgrāmata sadaļā MANI ĪPAŠUMI jāizvēlas apakšnodaļa Pieteikt mana īpašuma uzraudzību, bet pēc tām Paziņojumi par iesniegtiem nostiprinājuma lūgumiem. Pēc tām paradīsies logs, kur ir jāieraksta savu e-pastu. Tās ir bezmaksas. Šīs pakalpojums ļaus jums savlaicīgi uzzināt par visām darbībām ar jūsu nekustamo īpašumu, un, attiecīgi, savlaicīgi reaģēt.

Nekustama īpašuma pircēji.

Dēļ radušās situācijas, 100% garantiju ka jūs nezaudēsiet īpašumtiesības uz iegādāto nekustamo īpašumu jums var dot vai nu krāpnieks, vai muļķis. To nevar garantēt ne notārs, ne Zemesgrāmata, ne jo īpaši jurists vai riēltors. Ko jūs varat darīt paši, tas ir izvairīties no pārāk lētiem piedāvājumiem, pārāk steidzīgām pārdošanām, pārāk daudziem īpašniekiem nekustama īpašuma vēsturē, jo īpaši ja tie strauji mainījās īsā laikā. Īpašu uzmanību vajag pievērst nekustama īpašuma saņemšanai mantojumā. Ka arī vēl ir citi gadījumi, kurus pieredzējis jurists nekustama īpašuma jomā vai riēltors nojauš uzreiz. Diemžēl, bieži savus pakalpojumus piedāvā advokāti, vai juristi, kuri kvalificējās citās tieslietu jomās, un viņu risku analīzei, ka arī sastādītiem dokumentiem, ir ļoti zema kvalitāte. Vēl nekvalitatīvākos juridiskus pakalpojumus piedāvā “melni makleri”, vai arī riēltori bez iegūtas juridiskās izglītības. Tāpēc vēršoties zolīdā uzņēmumā jūs samazināsiet savus riskus izvēloties un pērkot nekustamo īpašumu.

Testatori un mantinieki.

Jā jūs vēlaties, ka jūsu nekustamais īpašums nonāktu tieši tiem cilvēkiem, kuriem jūs izlēmāt to atstāt, parūpējaties par testamentu pie notāra. Ka arī var sastādīt līgumu par mantojumu, kurš garantē nekustama īpašuma saņemšanu konkrētām cilvēkam. Pie tām, testaments ne vienmēr ir vislabākais un vislētākais veids ka atstāt nekustamo īpašumu tuvām cilvēkam. Tāpēc ir vērts saņemt konsultāciju laicīgi, un izvēlēties vienu no citiem veidiem, nodrošinot savas tiesības un garantējot savas tiesības dzīvot savā dzīvoklī līdz mūža galam. Īpašu uzmanību mantojuma tiesībām vajag pievērst pāriem, kuri dzīvo nereģistrētā laulībā. No mantojuma tiesību viedokļa, partneris – ir svešs cilvēks, un, pat ja jūs novēlēsiet savu nekustamo īpašumu viņam, ir iespēja, ka ir nenoraidāmie mantinieki, ka arī valsts nodeva un notāra pakalpojumi maksās jūsu mantiniekam 15% no nekustama īpašuma vērtības.

Ritters SIA – tās ir 27 gadu ilgs darbs nekustama īpašuma tirgū, milzīgā pieredze un uzticamas zināšanas. Vērsieties, būsim priecīgi palīdzēt jums!