Facebook Позвонить нам
Актуально

Как купить квартиру и потерять её из-за государства?

      Доверие к системе регистрации недвижимости Латвии создавалось годами, в значительной мере благодаря созданию Земельной книги, включённой ныне в судебную систему, а также разумному законодательству, определившему порядок регистрации имущественных прав  на недвижимость.Но люди остаются людьми, и мошенничество с недвижимостью происходили и в Латвии, но доверие к системе регистрации оставалось на высоком уровне. Принцип «добросовестного приобретателя» защищал собственника недвижимости, законным образом приобретшего её и зарегистрировавшего свое право собственности в Земельной книге (это важный момент, так как были случаи, когда из-за того, что недвижимость своевременно не была перерегистрирована на покупателя, люди её теряли). И вот сегодня, мы читаем о том, что добросовестные приобретатели теряют свои квартиры, за которые они честно заплатили деньги. Как это возможно, и почему такое произошло?
       С одной стороны, 994. статья Гражданского закона гласит «Собственником недвижимого имущества признаётся только тот, кто об этом записан в земельных книгах».  А статья 1 закона О земельных книгах утверждает, что записям в них нужно доверять. С другойстороны, принципы права, гласят, что право на собственность не может возникнуть на основании преступления, а может возникнуть только владение и любой собственник может истребовать свою собственность обратно. Этот принцип отражен в ст. 360 Уголовно-процессуального закона «Если преступно полученное имущество найдена у третьих лиц, оно должно быть отдано по принадлежности собственнику или законному владельцу». Суд Сатверсме в своём решении по делу Nr. 2016-07-01 еще в марте 2017 года признал эти ограничения соответствующими конституции.В гражданском процессе по этому вопросу царил хаос, судебные решения (в том числе и решения Сената Верховного Суда) противоречат друг другу, правоведы спорят о приоритете принципов права, и зачастую суд выяснял злонамеренным или добросовестным был конечный приобретатель, и уже на этом основании принимал решение об изъятии недвижимости пользу истинного собственника или отказывал в нём. Конечно, такое противоречие между подходами в уголовном и гражданском процессе, и отсутствие единой позиции латвийских судей ничем хорошим не было, и поэтому, после решения Суда Сатверсме, скорее всего, и в гражданском процессе будут придерживаться этого принципа возвращения собственности истинному владельцу.
      Но что тогда делать пострадавшим? Тем, у кого отбирают квартиру? В том же решении Суд Сатверсме, в части «О недостатке правового регулирования» обязал законодателей обеспечить эффективные действия для того, чтобы пострадавшие от преступников собственники могли вернуть её, а для добросовестных приобретателей - эффективных возможностей требовать возмещения убытков. Скажем откровенно - ничего не сделано! И если в отношении пострадавших - истинных собственников или их правопреемников справедливость восторжествовала, хотя и это ещё не факт, так как не закреплено в законе, то добросовестные приобретатели, те на кого недвижимость зарегистрирована сейчас - остаются ни с чем. Ни квартир, ни денег, потому что вернуть деньги практически нереально. И этот факт подрывает любое «общественное доверие» к системе регистрации недвижимости Латвии. В РФ эту проблему решают путём страхования титула. Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги. В Латвии же такого страхования просто не существует.
    Статистики у меня нет, и я не могу сказать точно, сколько людей потеряли купленную недвижимость таким образом, но такие случаи были, есть и будут повторяться. Поэтому государство, взявшее на себя права и обязанности регистра недвижимости, должно позаботиться о всех, кто теряет деньги из-за неэффективности работы нотариусов, правоохранительных органов, судов - и сделать всё, чтобы минимизировать возможности мошенничества, пока, кстати, происходит наоборот - знаете ли вы, что теперь вы можете написать завещание собственноручно, без свидетелей, и эта бумажка будет иметь законную силу? Насколько легче подделать такое завещание вы, вероятно, догадываетесь… А законодатели - нет. Второе - обеспечить моментальное получение собственниками информации о любых действиях с их недвижимостью (по аналогии с CSDD), требуя указать е-майл при регистрации права собственности и обеспечив связь земельных книг с системой eadrese (официального электронного почтового адреса для физических и юридических лиц, который возможно получить уже с 2019 года).  Третье - создать страховой фонд из поступающих гос. пошлин за регистрацию недвижимости для возмещения убытков тем конечным добросовестным приобретателям, которые теряют свою недвижимость. Эти лица должны получать справедливую рыночную цену за потерянное права собственности, а государство пусть потом взыскивает потраченные деньги с мошенников, коррумпированных чиновников и других должностных лиц, также как оно это делает с неплательщиками алиментов. Эти предложения я подал в правление ассоциации риэлторов LANIDA для рассмотрения и возможной подачи в Саэйму.
Что можно сделать прямо сейчас?
Собственники недвижимости.
     Вы уже собственник, поэтому ваши возможности невелики:
1. Получите электронную подпись, владельцам смартфонов рекомендую eParaksts mobile (https://www.eparaksts.lv/lv/Produkti/Privatpersonam/eParakstsLV/eParakstsLV_apraksts_)
2. Сделайте себе eadrese для переписки с институциями государства и самоуправлений, (https://latvija.lv/lv/eaddress/reg)
3. На портале www.zemesgramata.lvзарегистрировать свою электронную почту (обычную) для получения информации о всех поданных прошениях в отношении вашей недвижимости. Для этого нужно нажать на кнопку MANI DATIс левой стороны, пройти аутентификацию пользователя через интернет-банк или другие средства, и зайдя в земельную книгу в разделе MANI ĪPAŠUMIвыбрать подраздел Pieteikt mana īpašuma uzraudzību, а потом Paziņojumi par iesniegtiem nostiprinājuma lūgumiem. После этого появится окошко, в котором нужно вписать свой e-mail. Это бесплатно.
Эта услуга позволит вам своевременно узнать о всех действиях с вашей недвижимостью, и, соответственно, вовремя среагировать.
Покупатели недвижимости.
      Из-за сложившейся ситуации, никто не может дать вам 100% гарантию того, что вы не потеряете право собственности на приобретенную недвижимость, но опытный юрист по недвижимости и опытный риэлтор чувствуют сразу.  Особое ваше внимание должны привлечь: очень дешёвые предложения, очень срочные продажи, смена нескольких собственников  за короткое время и получение недвижимости по наследству. Есть и другие моменты. К сожалению, очень часто свои услуги при покупке недвижимости  предлагают адвокаты, или юристы, квалифицирующиеся в других отраслях права, и их анализ рисков, а также составленные ими документы имеют очень низкое качество. Ещё более некачественные юридические услуги предлагают «чёрные маклеры», или просто не имеющие юридического образования риэлторы. Составленные ими договоры иногда просто вызывают ужас у специалистов и смех у нотариусов. Поэтому обратившись в солидную компанию вы снизите свои риски при выборе и покупке недвижимости.
Завещатели и наследники.
       Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость перешла именно тем людям, которым вы решили её оставить, позаботьтесь о завещании у нотариуса. Можно заключить и договор о наследстве, который гарантирует получение недвижимости конкретному человеку. Кроме того, завещание далеко не всегда самый лучший и самый дешёвый способ оставить недвижимость близкому человеку. Поэтому имеет смысл проконсультироваться заранее, и выбрать один из  способов, обеспечив свои права и гарантировав свою право проживать в своей квартире до конца жизни. Особое внимание на наследственные права прошу обратить парам, живущим в незарегистрированном браке. С точки зрения наследственного права сожитель - этой чужой человек, и, даже, если вы завещаете своё недвижимость ему, то, возможно, есть не отклоняемые наследники, а госпошлина услуги нотариуса и занесение в Земельную книгу обойдутся вашему наследнику в 15% от стоимости недвижимости.
Компания Ritters - это 27 лет работы на рынке недвижимости, огромный опыт и надёжные знания. Обращайтесь, будем рады помочь.